Asuntokaupan ja kiinteistökaupan lainsäädäntö | Artikkeli

14.08.2019

Asunto- tai kiinteistökauppaa säätelevät monet lait. Kaupoissa on lain määrittämät velvollisuudet niin ostajalla, myyjällä kuin kiinteistönvälittäjälläkin.

Kiinteistönvälittäjän tulee tuntea alan lainsäädäntö ja pitää yllä osaamistaan koulutuksilla ja seuraamalla alan lainsäädännön muutoksia. Näin välittäjä takaa lain mukaiset ja turvalliset kaupat molemmille kauppaosapuolille.

Asuntokauppaa säätelevät lait

Asuntokauppaa säädellään monilla laeilla. Asunto-osakkeiden kaupassa keskeisin laki on asuntokauppalaki ja kiinteistökaupassa keskeisin laki on maakaari

Asuntokauppalaki pitää sisällään omat säädökset sekä uuden asunnon kaupoille että käytetyn asunnon kaupoille. Laki pitää sisällään myös säädökset siitä, miten virheet kaupassa vaikuttavat ja mikä on ostajan tarkastusvelvollisuus.

Maakaaressa on säädökset muun muassa kiinteistökaupan asiakirjojen muotoseikoista. Maakaari myös määrittelee, mitä huomioida kiinteistön kirjaamisessa lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin.

Muita keskeisiä lakeja ovat laki kiinteistönvälitysliikkeistä ja vuokrahuoneiston välitysliikkeistä sekä laki kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä. Näistä ensimmäinen säätelee välitystoimintaa, muun muassa sitä kenellä on oikeus toimia kiinteistönvälittäjänä. Jälkimmäinen laki säätelee välittäjän toimia käytännön työssä. Laista löytyy esimerkiksi säädökset välittäjän tiedonanto- ja selonottovelvollisuuksista sekä määräykset toimeksiantosopimuksen sisällöstä ja muodosta. 

Edellä mainitut ovat keskeisimmät lait asunto- tai kiinteistökaupassa. Tarpeellisia lakeja ovat kaupoista riippuen myös asunto-osakeyhtiölaki, maanvuokralaki, varainsiirtoverolaki, tuloverolaki, perintö-ja lahjaverolaki, perintökaari sekä kuluttajansuojalaki.

Myyjän velvollisuudet

Kauppoja tehdessä molemmilla kauppaosapuolilla sekä kiinteistönvälittäjällä on omat lain määrittämät velvollisuutensa. Myyjän keskeisin velvollisuus on antaa myyntikohteesta kaikki sellaiset tiedot, joiden voidaan olettaa vaikuttavan asuntokauppaan.

Jos myyjä havaitsee ostajan saaneen virheellisen käsityksen jostain asuntoon liittyvästä seikasta, myyjällä on velvollisuus oikaista tämä virheellinen käsitys. Mikäli myyjän huomataan jälkeenpäin antaneen kiinteistönvälittäjälle ja ostajalle harhaanjohtavaa tai virheellistä tietoa tai hänen katsotaan toimineen muuten huolimattomasti, saattaa ostajalla olla oikeus vedota virheeseen.

Joskus asunnossa tai kiinteistössä on virheitä, jotka eivät näy päällepäin tai tule ilmi kuntotarkastuksissa. Lain mukaan myyjä voi tietyissä tapauksissa olla korvausvastuussa piilevistä virheistä, joita ei ole havaittu kuntotarkastuksessa, ja ostaja ei ole voinut huomata ennen kaupan tekoa. Lähtökohtaisesti osakehuoneistojen kohdalla vastuu on myyjällä 2 vuoden ajan ja kiinteistöjen kohdalla 5 vuoden ajan. 

Ostajan velvollisuudet

Ostajan keskeisin laissa määritelty velvollisuus on tarkastusvelvollisuus. Ostajan tulee ennen ostopäätöstä tarkastaa kohde huolellisesti ja havaita päällepäin näkyvät viat tai puutteet. Ostaja ei voi jälkikäteen vedota virheenä seikkaan, joka hänen voidaan olettaa havainneen asunnon tarkastusvaiheessa.

Kuntotarkastus ja kosteusmittaus ennen kauppojen viimeistelyä on suositeltavaa ja hyödyttää molempia kauppaosapuolia. Tarkastuksen tai mittauksen aikana paikalla on yleensä tarkastajan lisäksi molemmat kauppaosapuolet sekä kiinteistönvälittäjä.

Kiinteistönvälittäjän velvollisuudet

Vaikka asunto- ja kiinteistökaupassa pääasiallinen juridinen vastuu on kauppaosapuolilla, on myös kiinteistönvälittäjällä omat velvollisuutensa. Kiinteistönvälittäjän on toimittava työssään objektiivisesti, kerrottava kaikki tiedot totuudenmukaisesti ja toimittava sekä toimeksiantajan että toisen kauppaosapuolen etujen mukaisesti.  

Laki ja hyvä välitystapa edellyttävät, että kiinteistönvälittäjä hankkii useita erilaisia kohdetta koskevia asiakirjoja ja selvityksiä ennen myynnin aloittamista. Mikäli välittäjällä on syytä epäillä tietojen oikeellisuutta tai ajantasaisuutta, on tämä velvoitettu tarkistamaan tiedot. Mikäli tietojen tarkistus vaatii kohtuutonta vaivaa, tulee välittäjän kertoa asiakkaalle, että tietoja ei pystytty varmistamaan. Eri asiakirjojen hankinnan lisäksi välittäjä suorittaa kauppakohteessa katselmuksen ja haastattelee toimeksiantajaa.

Kiinteistönvälitysliikkeen velvollisuus on antaa toimeksiantajalleen sekä toiselle kauppaosapuolelle kaikki tiedot, jotka vaikuttavat kaupoista päättämiseen. Mikäli välitysliikkeen tiedot voivat vaikuttaa toimeksiantosopimuksen tekoon, tulee ne esittää jo ennen toimeksiantosopimuksen tekoa.

Tiivistetysti kiinteistönvälittäjään velvollisuus on siis hankkia sekä välittää oikeat ja lain määrämät tiedot molemmille kauppaosapuolille läpi koko kaupantekoprosessin. Lisäksi laki velvoittaa kiinteistönvälittäjän noudattamaan hyvää välitystapaa.

Takaisin