KVKL Suhdannekatsaus: Kiinteistönvälitysalan liikevaihdon kasvu rauhoittui loppuvuonna 2010 ja sama tahti tuntuu jatkuvan myös alkuvuonna 2011

Asuntokauppa ja kiinteistönvälittäjät ovat selviytyneet lähes vaurioitta viime kuukausien lievähköstä koronnoususta. Rahan hinnan nousu ja mahdollisen tulevan nousun odotukset rauhoittavat asuntokaupan tunnelmia, joten markkinoiden ylikuumentumista ei nyky-Suomessa tarvitse pelätä.

Tilastokeskuksen 28.4. julkistamien ennakkotietojen mukaan vanhojen kerros- ja rivitaloasuntojen hinnat nousivat tammi-maaliskuussa 2011 koko maassa 1,0 prosenttia edelliseen neljännekseen verrattuna. Pääkaupunkiseudulla hinnat nousivat 1,0 prosenttia ja muualla maassa 1,1 prosenttia. Edellisen vuoden vastaavaan ajankohtaan verrattuna hinnat nousivat koko maassa 3,9 prosenttia. Pääkaupunkiseudulla nousua oli 4,3 prosenttia ja muualla maassa 3,6 prosenttia.

Asuntokauppa on alkuvuonna 2011 käynyt Suomessa pitkälti edellisvuoden alun tapaan. Ihmisten luottamus omaan ja Suomen talouteen on ainakin toistaiseksi vakaalla pohjalla. Tätä ei tuo oleellista muutosta myöskään tuoreet Nokia-uutiset, joihin liittyneet uhat jäivät asuntomarkkinoiden kannalta odotettua pienemmiksi.

Asuntomarkkinoiden ja sitä kautta kiinteistönvälitysalan suhdannetilannetta tukevat tällä hetkellä kuluttajien usko omaan talouteen, työllisyystilanteen kohentuminen, ansiotulojen toteutunut nousu, asuntojen uudistuotanto sekä Suomen ja Euroopan hyvä yleistilanne. Tilanteen uhkia ovat muun muassa tulossa oleva korkojen nousu sekä maailmantalouden epävarmuustekijät.

”Mikäli toimintaympäristön tilanne säilyy osapuilleen nykyisellään, asuntojen hinnat voivat nousta tänä vuonna vuositasolla muutamalla prosentilla. Nousuvauhti myötäilee inflaatioprosenttia, mutta hintakehityksessä voidaan nähdä myös alueellisia eroja”, ennakoi Kiinteistönvälitysalan Keskusliitto KVKL:n toimitusjohtaja Jukka Malila Helsingissä pidetyssä suhdannejulkistuksessa.

Korkotason tulisi Malilan mukaan nousta noin viiteen prosenttiin, jotta se alkaisi selvästi hidastaa asuntokauppaa. Hän perustaa käsityksensä KVKL:n välittäjäkunnan eräille mielipidejohtajille pääsiäisviikolla tekemään haastattelukierrokseen, jossa kartoitettiin välitysalan toimintaan liittyviä ilmiöitä ja reunaehtoja.

Alkuvuoden kauppamäärät pitkälti edellisvuoden tasolla

Kiinteistönvälittäjien omat toteutuneisiin kauppoihin perustuvat kauppatilastot vahvistavat asuntokaupan käyneen vuoden 2011 ensimmäisellä neljänneksellä tasaiseen, edellisvuoteen verrattuna hieman nousujohteiseen tahtiin. Kuluvan vuoden tammi-maaliskuussa myytiin runsaat 15 300 välittäjien tilastoon kirjattua käytettyä kerros- , rivi- ja omakotitaloa. Vuonna 2010 vastaava luku oli noin 15 150.

Käytettyjen kerros- ja rivitaloasuntojen kauppa kasvoi lievästi tämän vuoden tammi-maaliskuussa edellisvuoden vastaavasta tasosta. Omistajaa vaihtoi välittäjien tilaston mukaan yhteensä reilut 8700 käytettyä kerrostaloasuntoa ja noin 3720 rivitaloasuntoa. Vastaavat tilastoluvut vuodelta 2010 päätyivät kerrostalojen osalta noin 8620:een  ja rivitalojen osalta noin 3570:een kappaleeseen. Omakotitalokauppa väheni hiukan: tämän vuoden alkuneljänneksellä myytiin noin 2900 omakotitaloa, kun vastaava luku viime vuonna oli noin 2970.

Käytettyjen kerrostaloasuntojen keskimääräiset myyntiajat ovat pysytelleet viimeiset kuukaudet noin yhdeksässä viikossa.

Alan liikevaihdon kasvu rauhoittunut

Vuonna 2010 kiinteistönvälityksen liikevaihdon kasvu jatkui, mutta tasaantui vuoden loppua kohti tultaessa. Ensimmäisellä neljänneksellä kasvua kertyi 21,5 prosenttia ja toisella neljänneksellä 13,2 prosenttia vuoden 2009 vastaavista ajanjaksoista. Kolmannella neljänneksellä kasvu oli 3,3 prosenttia ja viimeisellä neljänneksellä 3,1 prosenttia vuodentakaisesta. Koko vuonna 2010 kiinteistönvälityksen liikevaihto lisääntyi 9,3 prosenttia vuoteen 2009 verrattuna.

”Vuodelle 2011 alamme yritykset ovat kyselyissämme ennustaneet alan liikevaihdon kasvun jatkuvan. Nyt vuoden ensimmäinen neljänneksen merkit osoittavat, että liikevaihdon kasvu jäisi vuoden ensimmäisen kvartaalin osalta vuodentakaiseen nähden jotakuinkin nollatasolle. Tämäkin kuvastaa osaltaan markkinoiden nykyistä tasapainotilannetta”, Malila arvioi.

Uudistuotanto tehnyt hyvää markkinoille

Asuntojen uudistuotanto on lähtenyt vauhtiin vuosien 2008-2009 pysähdyksen jälkeen ja markkinoille on saatu kaivattuja vaihtoehtoja. Uudisasunnon hankkijan entinen asunto on erinomainen vaihtoehto niille, joita kiinnostaa vanha asunto tietyltä alueelta.

Markkinoilla uusien asuntojen hintataso on mittari, joka määrittelee myös vanhojen asuntojen hintapyyntöjä. Uudistuotannon riittävyydessä on suuria alueellisia eroja. Etenkin edullisesta, perustasoisesta uudistuotannosta on pulaa joillakin alueilla maassamme.  Alueista, joilla sopivanhintaista uudistuotantoa kaivattaisiin vielä lisää, on pääkaupunkiseutu.

Putkiremontti puhuttaa

Keskustelua tulevista putki- ja julkisivuremonteista käydään nykyisin vilkkaasti ja tämä vaikuttaa ostajien ja myyjien asenteisiin. Tehdyt tai tekemättömät remontit näkyvät myyjien ja ostajien hintaodotuksissa. Riskien tiedostaminen tuntuu asuntojen haluttavuudessa ja toteutuneessa hintatasossa.

”Asiallinen informaatio putkiremontista on äärimmäisen tärkeää. Vaikein tilanne on silloin, kun remontista on päätetty, mutta sen kustannusvaikutukset eivät vielä ole tiedossa. Ostajan on hyvin vaikeaa laatia asunnon hankintabudjettia, kun todellinen ostohinta ei ole tiedossa”, Malila pohtii.

Tehty putkiremontti nostaa asunnon arvoa, koska sen yhteydessä tavallisesti myös pesutilat kunnostetaan uutta vastaaviksi.

”Moni ostaja ei miellä sitä, että putkiremontoidun asunnon hankkija ei välttämättä joudu maksamaan koko remonttia. Mikäli ostaja luopuu asunnosta muutaman vuoden kuluttua, niin kokonaisuudessaan hän on tuolloin maksanut remontista vain asumisaikaisen korkojen ja lyhennysten verran rahoitusvastikkeen muodossa”.

Työmatka- ja energiakustannukset vaikuttavat vasta pikkuhiljaa

Energiakustannusten ja polttoaineiden hintojen nousu ei ole vielä ratkaisevasti vaikuttanut  asuntomarkkinoiden perusdynamiikkaan. ”Ilman muuta ostajat pohtivat entistä enemmän asumismuodon lämmitysratkaisuja tai työmatkakuluja, mutta perinteisillä tekijöillä kuten asunnon sijainnilla on varsin suuri merkitys. Alueilla, joilla etäisyydet asunnon ja työpaikan välillä ovat pitkät ja henkilöauton käyttö lähes ainut vaihtoehto, saattavat polttoaineiden kustannukset olla kallistuessaan jatkossa entistä tärkeämmässä, jopa valintaa rajaavassa roolissa. Pitkällä tähtäimellä ja mikäli kustannukset jatkavat nousuaan, energiatehokkuuteen liittyvät teemat alkavat ohjata entistä enemmän mieltymyksiä”.

”Toki keskustojen asunnot ovat kysyttyjä mutta se ei välttämättä johdu energiakustannuksista eikä työmatkan pituudesta, vaan yleisestä halusta hankkia asunto palvelujen ääreltä”, Malila huomauttaa.

Tulevat remontit on asia, joka on omiaan lisäämään ammattilaisten tarvetta asuntokaupassa. Jos taloyhtiössä on odotettavissa mittavia korjaustoimia voi kyseisen yhtiön huoneistojen myynti olla tapauksesta riippuen melko haastavaa. Välitysalan ammattilaisten näkemysten mukaan kaikissa tapauksissa tekemättömiä remontteja ei läheskään aina osata ottaa huomioon asunnon hinnoittelussa.

Viime talvi oli monilla paikkakunnilla poikkeuksellisen luminen. Välittäjien antamien tietojen perusteella yksittäisen lumisen talven kokemukset eivät ole merkittävästi lisänneet taajama-asumisen suosiota tai vähentäneet kiinnostusta haja-asutusalueilla sijaitsevia asuntoja tai tontteja kohtaan. Suomalaiset laskevat hyvinkin sen varaan, että tosi luminen talvi toistuu Etelä-Suomessa kovin harvoin. Pohjoisessa lumi on puolestaan ilmiö, johon varaudutaan joka vuosi muutenkin. ”Maaseudun ihmisten toteutuneeseen halukkuuteen siirtyä taajama-asukkaiksi ei kovalla lumitalvella ole käytännössä ollut vaikutusta. Näyttää siltä, että ainoastaan jotkut iäkkäät ihmiset harkitsevat taajama-asunnon hankintaa kovien lumiolosuhteiden takia, mutta tämäntyyppisiä asiakkaita on vuosittain markkinoilla likimain saman verran.”

Visuaalisuutta ilmoituksiin

Kilpailu välittäjien kesken on kovaa. Markkinoilla menestyvät aikaansa seuraavat ja uutta tekniikkaa hyödyntävät yritykset, jotka pystyvät ennakoimaan kuluttajan käyttäytymistä. Henkilöstön koulutus ja ammattitaito korostuu.

”Menestyvä välittäjä on aikaansa seuraava, palvelualtis, koulutettu ja sosiaalisesti lahjakas moniosaaja. Tämä kuvaus menestyjästä pätee niin tällä hetkellä kuin jatkossakin”, KVKL:n Malila sanoo.

Välitysyrityksille mielenkiintoinen kehittymisen osa-alue on kohteiden kuvaustekniikka. Siinä suomalaiset ovat jäljessä esimerkiksi ruotsalaisista kollegoistaan.
 
”Ammattimaisesti toimivat välitysyritykset erottuvat jatkossa amatööreistä tasokkailla kohdekuvilla, joita asiakkaille tarjotaan niin verkossa kuin printissä”, Jukka Malila pohtii.
 
Synkkää tulevaisuutta Malila lupaa asiakkaansa unohtaville välittäjille, jotka keskittyvä pelkkään oman liiketoimintansa kehittämiseen.

Teksti:
Matti Valli

Lisätietoja:
Jukka Malila, toimitusjohtaja,
Kiinteistönvälitysalan Keskusliitto ry
jukka.malila@kvkl.fi
p. +358-50-5112100

Palaa otsikoihin